谢双龙：“居者有其屋”的四张面孔

挂在建屋发展局中心大厅、由著名书法家潘受手书的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”，堪称新加坡国家名片之一。这幅作品及其象征的新加坡组屋制度，不时在中国社交网络上引发讨论和回响，算是一种反向的文化输出，但很多时候，谈论者对组屋的理解只见树木不见森林，只看到组屋是一种福利住房，“大庇天下寒士俱欢颜”，却往往忽视了组屋制度是一连串政策的集合，存在多张面孔。

组屋首先是一种“新加坡原始股”。这是有点奇怪的表述，但当初从不同的公共住房制度中作出选择时，建国总理李光耀的主要考量，就是给每个公民一份“原始股”。一方面，他坚信有恒产者有恒心，如果每个人都拥有房屋（而不是去租房屋），国家会更加稳定。另一方面，从拥屋者的视角，这份原始股收益巨大。从有统计数字的1990年算起，转售组屋价格平均增长6.3倍，不仅远超通货膨胀，甚至超过同期私宅的涨幅。作为对比，同期以美元计价的新加坡人均国内生产总值，也刚好上涨了约六倍。经济高速发展自然带来房地产价格上涨。如果当初不是让大家去买组屋，而是去租组屋，新加坡人就很难通过房子分享发展的果实，政策的效果就可能完全相反。

其次，政府作为组屋用地唯一供应者，有强大的决心和执行力来保证供给。过去60年，建屋局总共建了超过100万个组屋单位，2023年就推出2万4447个组屋单位。充足的供给是“居者有其屋”的前提，假如没有大规模而持续的新房供给，组屋要么很贵，要么严重短缺须要排长队，组屋故事就无从谈起。

再次，与很多国家的公共住房计划不一样，组屋的大部分元素，其实是依据市场原则运作的。比如，预购组屋（BTO）价格虽然在2011年后就和市场价脱钩，但在满足最低居住年限（MOP）后，组屋可以自由转售，价格由市场决定。此外，组屋可以部分或全部出租，租金也由市场决定，不存在价格管制。这些市场元素，确保组屋成为一种可以交易的活资产。当公民有换屋或用钱需求时，能够迅速把这份资产盘活。

比如，乐龄人士可以把大组屋卖出，换成小组屋，现金盈余可以用于养老；也可以把个别房间出租，补充日常开销。作为最后手段，政府还通过屋契回购计划，帮助有需要的人把剩余的房契换成现金，用于养老。值得注意的是，回购计划之所以能顺利开展，双方能就回购价格达成一致，关键还是有一个可靠的市场价格作指引。

最后，组屋不是一锤子买卖，而是一种长期承诺。高层建筑的保养和维护，是世界难题，即使能住99年，到后期的维护费用往往惊人。与私宅不同，组屋有政府兜底的翻修计划，前些年大部分旧组屋都装上了电梯，而屋龄到30年的组屋会有大规模翻修。翻修费用大部分都由政府承担。

政府对旧组屋的持续投入，是组屋制度能健康发展的重要一环。假如没有持续翻修，房子住一段时间后就可能破败不堪，那么每年就要新建比现在多得多的组屋来满足源源不断的需求。这在土地稀缺的新加坡不可想象，财政上也不堪重负。

公共住房是一种逆市场行为，原则上不容易搞好。新加坡的经验，是在尊重市场和保障民生之间，取得一个平衡。但它是新加坡特殊国情的产物，难以直接借鉴。未来要可持续地推进，也是如履薄冰。

今年即将实行的组屋新分类制度，就是在新形势下，政府平衡市场、公平性和可负担性的努力，但能否达到预期效果还有待观察。另一方面，自从BTO价格和市场脱钩后建屋局就亏损，2022财年亏损更达到创纪录的53亿8000万元。这些都需要财政来补充。

如何既保证组屋的可负担性，又不至于压垮财政，也是一个艰难的课题。更长远来看，新加坡的土地终归有限，如何保证供给，又平衡其他多种用地需求，这些都考验着执政者的智慧。

作者是算法工程师