易宪容：三中全会后中国楼市将根本性转变

当前中国住房现状，一是面对一些城市严重供给过剩的住房如何消化，二是面对某种程度住房供应紧缺的城市如何增加供给。可以看到，《决定》的房地产改革就是要化解这些问题，并在制度改革上进行全面具体部署。房地产改革的核心，就要促使中国房地产市场完全转向。

大陆政府二十届三中全会7月21日审议通过的《大陆政府中央关于进一步全面深化改革　推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）锚定2035年基本实现社会主义现代化目标，重点部署未来五年中国各领域里的重大改革，房地产改革则是这些重要改革的主要内容。

未来五年中国楼市的重大改革，就是要防范化解房地产风险，重构中国房地产市场发展的新模式，及创造条件重建中国房地产大市场。要实现这些政策目标，就得促使房地产市场从根本上转变性质。可以说，三中全会后，房地产市场性质从根本上转变，将对中国经济增长方式及经济产业结构、居民财富观念和居住条件等方面，都带来巨大影响，对此必须密切关注。

从2003年开始到2021年底，中国房地产市场价格只涨不跌，持续将近20年；上涨的最大动力，就在于住房性质的完全金融化，在于银行信贷的过度扩张。比如，银行贷款余额由2003年的1万8475亿元（人民币，约3421亿新元，下同），上升到2024年5月底的248万7300亿元，是2003年的135倍。住房过度金融化，房地产市场自然成了投机炒作的市场。在这时期，在中国居民眼里，买房赚钱成了一种拜物教，几乎所有居民都通过金融杠杆涌入房地产市场。这打造了房地产市场空前繁荣，推动经济快速增长，但也制造一个巨大房地产泡沫，造成住房严重过剩，及金融市场存在巨大的风险。

从2021年下半年开始，当中国政府出台政策要防范房地产风险及挤出房地产泡沫时，市场出现完全逆转，房价持续下跌，购房的投资需求突然消失，住房的投资和销售急剧下降，房地产企业违约及破产涌现，大量住房库存增加，房地产市场预期逆转，引发房地产市场的性质也完全改变。两年多来，随着房价全国性普遍持续下跌，购房投资需求消失，政府于是出台一系列史诗级的救市政策，但都无济于事。因为事实上，中国房地产市场已完全转变为以消费者为主导的市场，政府想通过以往刺激住房投资者政策来提振市场，刺激住房消费的购买需求，效果肯定很小。

因为，尽管全国性房价普遍下跌已经两年多，不少城市房价跌幅也很大，但当前绝大多数城市房价水平，与绝大多数住房消费者可支付水平，仍然相距很大。比如，两年多来，不少城市及地方房地产泡沫基本上破灭，住房及楼盘房价出现腰斩的城市比比皆是，北京周边廊坊燕郊就是最好例子。但是，这样的房价下跌是否达到绝大多数人的支付水平，则相当不确定。

比如，最近网上流传最广的一个案例是，天津武清有一套80平方米的住房，2016年至2017年时，房价达到每平方米2万元，当时买下的人花了160万元。之后价格急转而下，到疫情解封时，该套住房市值跌到72万元，而最新一次成交价只有39万元，跌幅超过75%。有分析认为，尽管这种情况凤毛麟角，但也意味着当前不少城市的住房价格完全跌过头了。但实际情况并非如此。

我们可以用联合国的房价收入比来测算。按照中国国家统计局公布的数据，2024年一季度全国居民人均可支配收入1万1539元，如果以此推算，2024年全国居民人均可支配收入为4万5000元左右，家庭夫妇两人人均可支配收入为9万元左右。联合国可负担房价收入比为3至6，中国家庭夫妇人均可负担房价收入比是27万元至54万元这个区间。也就是说，这套跌到39万元的住房，尽管总价下跌了75%，但也只有可支配收入在平均数以上的居民，才有能力承担。在天津武清这样的城市，由于经济欠发达，居民可支配收入水平，基本上在全国平均数之下。所以，尽管这套住房跌到39万元，但并非是这个城市绝大多数居民都有支付能力来承担的。天津情况是这样，中国许多三四线城市情况都是如此。

房价下移需要六年至10年才能完成

可以说，由于以往中国绝大多数城市房地产泡沫吹得过大，住房一旦去金融化，许多城市房价水平全面下移是一种趋势，而且这种下移需要六年至10年才能完成市场出清，才能让绝大多数城市的住房消费需求释放出来。也就是说，就目前市场态势来看，房价向下调整可能是一个漫长的过程。这也意味着中国房地产事实上成了一个完全由住房消费者主导的市场。

还有，《决定》的改革部署，就是要建构中国房地产发展的新模式，就是要农民实质上的市民化来重塑房地产市场。未来房地产发展新模式的前提，就是去金融化，让住房成为完全为改善居民生活所需的消费品。在《决定》中，这点非常明确。因为，住房作为一种商品，与其他商品有一个完全不同的特征，住房既可是消费品，也可是投资品。同一住房，对它的性质界定不同，其供求关系、定价基础、定价方式等是完全不同的。

新的住房发展模式是要建构一个多样性、多层次、多元化的住房消费市场。住房消费的多样性，主要是把每一个居民可能根据自己的经济约束条件、个人偏好，来选择满足居住需求的方式，可以租房，也购买持有住房。所以，《决定》把“建立租购并举的住房制度、加快构建房地产发展新模式”放在房地产制度改革第一条。就中国现况而言，要建立租购并举的住房制度，可能核心的问题就是要建立完全有利于住房租赁者的制度安排。在这方面，未来房地产改革会有一系列的新制度创新。

还有，通过农村人口的市民化及土地制度改革，重塑中国房地产市场。因为，就各城市现状来说，在三线以下城市，住房基本上处于严重过剩状态。据了解，这些城市的居民居住条件基本得到满足（许多城市基本上是一人一套，而不是一家一套，极少数例外），所以在这些城市，保障性住房需求也很小。住房紧缺基本上是在一线城市及少数二线城市。所以，当前中国住房现状，一是面对一些城市严重供给过剩的住房如何消化，二是面对某种程度住房供应紧缺的城市如何增加供给。可以看到，《决定》的房地产改革就是要化解这些问题，并在制度改革上进行全面具体部署。

可以说，《决定》房地产改革的核心，就是要促使中国房地产市场完全转向，转变为完全由住房消费主导。这种转变，将对中国社会经济生活各个方面带来巨大的影响。

作者是中国经济学家