评论：房地产交易寥寥 中资地产商的资金困境或将持续

来源：彭博社

今年，一家中国房地产开发龙头企业寻求出售120亿美元资产以偿还债务的报道，激发了中国困境房企流动性会得到改善的期望。

但根据在交易所发布的公告，自1月份以来，世茂集团待售的34个项目中仅有大约3个已经售出。世茂集团是中国房企中最大的美元债券发行人之一。

据一位知情人士透露，虽然这家豪宅开发商的一些主要资产引起了买家的兴趣，但鉴于流动性危机的加剧，买家变得更加谨慎。这位人士和另一位知情人士表示，这种情况再加上房地产市场整体放缓，造成了通常无法弥合的价格差距。因讨论非公开信息，两人均不愿具名。

缓慢的进展凸显了一种更广泛的趋势，预示着寻求追回巨额欠款的债权人将面临更多坏消息。自最初在1月份出现了一波交易后，谨慎的买家和迟疑的卖家一直难以达成协议，削弱了中国尝试引导多年来靠债务驱动扩张的房地产行业实现软着陆的努力。

彭博整理的数据显示，今年一季度，中国上市房地产开发商的并购交易跌至自疫情爆发以来的最低水平。数据中不包括规模5,000万美元以下或未公开的交易。与此同时，创纪录的违约以及房地产销售4月份继续放缓，加剧了流动性困境。

上海懋良投资交易高收益债券的合伙人沈忱表示，还没有看到有哪家开发商通过并购成功摆脱困境，买家大幅砍价，双方都拒绝让步。

中国监管机构认为资产出售是缓解流动性危机的关键一步，在中国政府总体上避免直接救助之际，交易融资是北京提供的少数几项切实支持措施之一。 

据知情人士上月透露，中国央行最近召集了大约20家银行和资产管理公司，就放宽包括并购贷款在内的一系列融资要求举行会议。去年12月，监管机构放宽了对大型开发商的收购融资贷款限制。

交易融资

彭博汇总的公开信息显示，作为筹集交易资金行动的一部分，2022年一季度，与地产项目收并购有关的债券发行计划以及银行授信额度合计达到至少2170亿元人民币（330亿美元）。不过，根据彭博数据， 相比于开发商今年需要偿还或再融资的900亿美元本地和离岸债券，这个规模仍然很小。

到目前为止，还不清楚通过并购债券筹集的资金中有多少将用于资产购买。国有企业招商蛇口——一家人民币债券以平价交易的相对稳定的工业园区开发商——表示，计划将30亿元人民币并购债券中的43%用于为先前的交易提供再融资，剩余部分将用于偿还债务。华侨城15亿元人民币中期票据三分之二的资金被用于取代即将到期的贷款。

“在当前环境下，没有一家房地产公司对自己的流动性感到满意，因此几乎没有兴趣使用稀缺的资本来购买资产，”abrdn Plc驻新加坡的亚太区企业债务主管Paul Lukaszewski表示。

一些优质资产大幅折价出售，降低了并未马上面临支付压力的开发商出售的动机。持有以待市场反弹可能更受青睐。

据知情人士透露，今年1月，融创中国将武汉市中心一个19个足球场大小的项目的股权以59%的折价出售给了国有企业首创置业的一家子公司。4月底，富力地产同意亏损约18.4亿港元（2.34亿美元）出售伦敦泰晤士河畔一个房地产项目的股权。

以位于黄金地段的五星级酒店而闻名的世茂集团今年1月卖出了位于上海市中心的上海外滩茂悦大酒店，据知情人士透露，售价比估值低了大约20%。去年12月，世茂承认出售香港一个住宅项目股权以偿还债务的交易亏损约7.70亿港元。

融创与世茂未立即回复置评请求。

快速获取资金

海富通基金管理有限公司固定收益分析师Tan Shengying认为，为了迅速拿到钱，开发商可能会折价甚至是亏本出售资产，但这可能会迫使他们放弃优质项目。

Tan表示，人们或需会认为，出售资产会影响开发商未来的流动性。

最近，买家优先考虑的是自身的财务安全，将交易限制在个别房地产项目上，例如他们已经持有股份的合资企业。中国海外发展从雅居乐和世茂手中收购了广州一个项目的股权。

“如果国有企业能收购民营房企20-30%的股权，从而稳住民营房企的形势，那将是一个非常好的消息，”作为中国房企垃圾债10大投资者之一的瑞士隆奧的亚洲信贷主管Dhiraj Bajaj表示。“遗憾的是，我们没有看到这种趋势。坦率地说，现在对于大多数民营开发商来说，现在为时已晚。”