陈淑莲：“负首付”房，靠谱吗？

来源：中国新闻周刊

作者：陈淑莲

近日，南宁、深圳等地有房产中介声称可以做到“零首付”和“负首付”，引发了广泛关注。

所谓“负首付”，即购房人只需在贷款协议上签字，便可获得房屋所有权，同时还能拿到一笔不菲的费用。无论这些额外资金被用于装修还是其他用途，都不影响购房者成为房产的合法持有者。

这种“新型”房产交易模式备受争议，有人认为这是一种骗局，即便楼市进入下行周期，买房一分钱不用出还是太过离谱，其背后隐含的风险，可能会使购房者面临巨大的财务风险，应当谨慎对待。而另一些人则将其视为难得的“上岸”机会，打听哪里有购买“负首付”房的途径。

北京市金诉律师事务所主任王玉臣告诉中国新闻周刊，“负首付”“零首付”涉嫌违法违规，因此，其风险不仅在于购房人在购房过程中可能实施违法行为，而且很可能在看似减少购房支出的表象下，实则会增加购房投入，甚至钱房皆空。

5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”、“零首付”等违规违法行为的郑重提示》。

《提示》指出，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

什么是负首付？

张超是两个孩子的父亲，因为无房，两年内他因为种种原因搬了三次家，在“负首付”新闻出现后，他第一时间就联系了房产中介，了解具体流程。

他告诉中国新闻周刊，以他现在的收入，也许还要五六年才能存够首付，但是他的孩子需要一个稳定的成长环境，因此如果不用一下子掏出一大笔钱，哪怕总价高点，他也可以接受。“平摊到每个月，贷款其实没有增加多少。”

据张超介绍，和他有类似想法的朋友不在少数，他们还组建了一个购房群，互通有无。“但目前我们还没有找到一套可以‘负首付’的合适房源。”

实际上，虽然一些社交平台上出现了房产中介发布的“负首付”广告，但据中国新闻周刊了解，大部分房产经纪人对此“讳莫如深”，所谓的“负首付”房并非购房者想买就能轻松买到。

南宁市一位房产中介门店负责人对中国新闻周刊表示，市场上早就存在“负首付”房子。但他坦言，不是熟客他们不接此类单子，“这个不好放到台面上讲，肯定不符合一般买房流程，一般都私下操作。”

那么“负首付”到底如何实现？

举例来说，100万的房子真实首付为20万、贷款为80万。而通过虚构交易金额130万，则变成了26万的首付、104万的贷款。据此，购房者“骗取”的贷款额为104万减去80万，为24万。当购房者拿这24万，还完20万的首付之后，手里还余4万，贷款金额高于房屋实际交易金额，便可实现所谓“负首付”。

易居研究院研究总监严跃进在接受中国新闻周刊采访时表示，此类事件本质上就是虚构购房合同，进而做高购房价格，以骗取更多的贷款来支付首付，“是典型的骗贷行为”。

不过，他也表示，此类问题进一步说明当前房地产市场的新情况，即首付支付能力比较弱。“恰是购房者首付方面的压力，所以类似‘负首付’的噱头很容易引起大家的关注，也容易让部分中介和金融机构钻了漏洞。”

“低首付”“零首付”

事实上，除了“负首付”，近期关于“低首付”“零首付”等楼市促销手段也备受关注。

广州一位资深地产人士李柳对中国新闻周刊表示，她暂时没在市场上听到“负首付”情况，但她坦言，今年前5月广州市楼市成交表现欠佳，除了市区的改善型楼盘和一些高端豪宅比较热销之外，远郊地区的成交率并不理想。

第三方数据显示，今年1-5月，广州商品房网签成交439.68万平方米，同比减少38%，成交金额累计1472.79亿元，同比下跌27.9%。其中，一手住宅成交面积为320.37万平方米，同比下降41.79%。

“一些楼盘甚至推出5%首付比例作为营销手段，在增城区、花都区以及从化区，一些楼盘只需要七八万元首付款就可以‘上车’。”李柳介绍道。

事实上，不只有“低首付”，前不久的惠州还因为“零首付”上了热搜。

相关报道显示，位于惠州惠阳区东方·铂悦府推出“有史以来最大优惠”——零首付，送车位，在售房源折后单价约8700-9700元/平方米。可供对比的是，该项目最高备案均价曾高达1.52万元/平方米。

由于降价幅度较大，东方·铂悦府引发投诉事件。目前，促销活动被叫停，该楼盘已被锁盘，未售房源均处于“不可售（锁定）”状态。

5月21日凌晨，惠阳区住房和城乡建设局发布一则《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，具体内容包括严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付等行为。

此外，对中介机构（中介人员）发布不实等违法违规销售信息的、协助房地产开发企业违规销售的，惠阳区住建局将注销其房地产经纪机构备案证书。

严跃进认为，由于目前楼市整体处于下行阶段，在销售萎缩、库存积压以及愈发吃紧的资金链压力之下，自然催生出了各类营销噱头，也是应对市场形势的无奈之举。

据克而瑞数据，2022年69家典型上市房企，有34家房企净利润亏损，占比将近一半，较2021年的10家净亏损情况进一步扩大，其中有13家规模上市房企的2022年净利润亏损超百亿元，另外连续两年净利润亏损的企业有9家。

律师：可能钱房两空

早在2017年，住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

但事实上，对于手上没有足够资金的人而言，不论是“负首付”，还是“低首付”“零首付”，无疑都是一个个很有诱惑力的概念。但实际上，这背后存在着很多潜在的法律风险。

2022年，福建省福州市公安局上渡派出所破获一起以“零首付”为噱头的套路贷案件。该案涉及房产4处、受害人8名，涉案金额近70万元。

2019年初，买房心切的方女士偶然看见了某公司“零首付”购房的广告。在“低利息、无担保、无抵押”等优厚条件的诱惑下，方女士心动不已，立即提出了购房意向。

但到了房贷还款日期，方女士发现，房贷竟显示无需归还。前往银行查证，她大吃一惊：自己的房子已被转卖。

实际上，该诈骗团伙以帮助垫付首付款（即“零首付”购房）的名义诱骗客户购房，让客户签下大量内容留白的借据、承诺书、委托书、购房合同等文件。房子过户后，公司便以“行业规矩”为由，引导客户办理卖房委托公证、装修贷款和信用贷款手续，并诱骗客户将贷款套现交至公司进行统一“还款”。待套现金额到手，该公司便利用事先办理的卖房委托公证等材料，将房产转卖给他人。

“前期签订的空白合同，往往会被犯罪嫌疑人改为借款合同。再加上办理过的卖房公证，购房人的欠款成为事实，房屋被卖也是必然的结果。”该案件办案民警林忠强解释，“单从民事角度来说，不法分子事先通过骗局取得的‘证据’是有效的。”

如此一来，不法分子便可堂而皇之地将受害人的房产进行变卖、过户，而被蒙在鼓里的受害人不仅损失了房产，还要为此背负一身外债。

据王玉臣介绍，在涉及“负首付”“低首付”“零首付”实操层面，为了取得购房人的信任以及通过银行的贷款审批，一般开发商会与购房人签订两份合同，一份包含真实价格的合同以及一份包含虚高价格的合同。

这其中，包含真实价格的合同用于给购房人开具收据和发票，包含做高价格的虚假合同以及其他材料用于提供给银行申请贷款。

但签订“阴阳合同”本身就是违法行为，王玉臣说，银行经审查发现不会批准贷款，并且可能影响购房人的个人信用。

“即使银行批准了贷款，申请贷款的额度增加，增加了购房人的负债成本，返还的本息都会随之增加，其实加大了购房成本。”他说。

中国农业银行某支行个贷经理刘和告诉中国新闻周刊，银行只会对以自有资金作为首付款的购房人发放贷款，对房贷首付来源“不可能不查”。

他们通常会要求贷款者提供收入证明以及银行半年流水，同时核查首付前本人及配偶经营贷、消费贷的贷款记录。“如果有贷款记录，一定要及时还清，并出具结清报告，信用卡的大额透支也不能有。”

他透露，一般年初的时候，银行会适度放松贷款审批尺度，“那时贷款额度比较充足，基本符合条件的我们都会给通过，但到每年下旬时，随着我们额度的减少，必然会提高申贷门槛，如果借款人综合资信不是特别好的话，是很容易被银行拒贷。”

刘和说，目前银行对首付款来源依然有严格要求，他们有专门的部门核实首付款来源，若经核实材料有问题，银行有可能拒绝发放贷款。

王玉臣补充道，因为“负首付”“零首付”本身涉嫌违法违规，签订的购房合同、贷款合同有可能被解除、或者认定无效。“购房人不仅会面临开发商有权不交付认购房屋，不能取得认购房屋所有权的风险，在贷款合同被解除后，还会面对银行要求提前偿还全部贷款的风险。”他说。