下午察：公摊面积取消了 糊涂账怎么算？

让每位中国购房人恨得咬牙切齿的公摊面积制，有可能将走入历史。

今年以来，广东肇庆、湖南湘潭等多个城市推出楼市新政，允许开发商在推销新房时，可按住房套内面积进行销售宣传，也就是不计入公摊面积。

近一两个星期，河北张家口、湖南衡阳也推出类似新政，其中张家口进一步将“逐步推进取消公摊”写入官方文件中。

湖南衡阳则明确提出商品房销售应按套内建筑面积计价，并要求开发商在签订合同时，应与购房人约定按套内建筑面积计算售价。

衡阳市政府还标明“套内建筑面积”的定义，即套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

广州、杭州、长沙和厦门等一二线城市，虽然未明确要取消公摊，但也通过放宽赠送面积限制、优化阳台等公共面积计算规则等方式，来提高购房者的实际得房率。

在中国，关于公摊面积的话题，几乎每年都会被拿出来激辩一番。随着越来越多个城市提出要“取消公摊面积”、地方政府推行的态度越来越明确，民众对公摊制全面取消的期待也水涨船高。

不少中国网民认为，取消公摊面积制能消除房价制定的模糊地带，不管房子总价是涨还是跌，都会明摆到台面上。还有网民调侃道，中国近代四大发明之一终于没了，另外三大发明是调休、劳务派遣和离婚冷静期。

但也有网民担忧，在房价总量没有变的情况下，其余面积单价势必上涨，反而导致购房成本进一步上升。有网民就举例：“1万元（人民币，下同，1863新元）的房价，20%公摊，实际折合套内面积均价1.25万。现在直接卖你1.3万，说取消了公摊，你会算吗？ ?”

进口自香港的公摊制

在中国买房，购房合同上标注的总建筑面积不会全归购房者所有，而是被拆分成两部分：套内建筑面积和公共分摊的建筑面积。

套内建筑面积是购房者实际拥有的部分，也就是关起家门后可活动的面积；公摊面积则属于公共设施的占地面积，如电梯井、楼梯间、垃圾道等，有时户与户之间的隔墙也会被纳入。

这也代表，购买100平方米的房子，实际可使用面积通常会小于100平方米。

问题是，现行中国法律并没有规定公摊面积的上限和下限，加上计算方式的不透明、部分开发商暗箱操作等情况，使得公摊面积长期以来都会成为购房者难以厘清的一笔“糊涂账”，甚至被冠名量子物理学家薛定谔（Erwin Schr?dinger），称为“薛定谔的公摊”，意指难以理解的、无法预料的事情。

例如，中国商品房公摊比例一般在15%至25%间，但有些超高层楼盘的公摊比例可高达40%至50%，买了一套100平方米的商品房，收房时才发现关起门后只剩下50平方米，近一半的钱都花在了公摊上。

2008年，在电视剧《低头不见抬头见》里，饰演茶客的宋丹丹在小区楼下和老板聊起买房，老板问：“啥是公摊面积，你解释解释？”宋丹丹戏谑地答道：“公开贪污的面积嘛，买个房子170，进屋一量110。”

如今这段话也成了对公摊制最辛辣的讽刺。

公摊制其实源自香港，而且早在1950年代就开始实行。当时香港的住宅楼是按整栋或整层出售，但由于购房门槛过高，开发商后来改按户出售，并将门厅、过道、楼梯间等公共空间的建筑成本转嫁到住户身上。

这套模式在1990年代引进中国大陆，并沿用至今。香港则从2013年起全面采用“实用面积”制，并要求商家卖房时须向买家公布哪些部分属于实用面积、哪些不属于实用面积。

如今，中国大陆似乎有意再次效仿香港，要求开发商公开套内面积和建筑面积。虽然此举确实能让房产交易更透明，让购房者告别“薛定谔的公摊”，但这不意味着公摊制将从此隐退江山。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，各大城市提出要“取消公摊”，指的是在购房交易环节取消对公摊面积的附加计算，并非将小区的楼梯、绿化、过道等公摊部位取消，“该有的还是会有”。

此外，中国民众所期待房价会随着公摊制取消而下跌的情况，恐怕也不会出现。

据财联社报道，以香港为例，香港在2013年取消公摊制后，房价并没有下降，反而在2013、2014年分别同比增长7%和4%，与2012年6%的增速基本持平。

清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长、教授尹稚就曾直言，一个房子的总房价水平会根据建筑造价、税费、企业利润、销售环节中的各种开销等综合确定一个售价。“至于说怎么算让你感觉到你占便宜了，那是卖家在操纵背后的算法游戏而已。”

简而言之，羊毛出在羊身上，无论采用什么算法，开发商都不会做亏本生意。

公摊糊涂账怎解？

尽管如此，严跃进依然认为中国各大城市应跟进，将取消公摊当作明年房地产业的一项重要工作，因为这对提升购房信心、促进明年中国楼市止跌回稳有积极作用。

在民众消费意愿低落、房价跌跌不休的当下，地方政府过去赖以维生的土地收入来源正面临窘境。

今年以来，中国官方已通过历史性的救市措施，包括放宽限购、大幅降低首付比例以及降低贷款利率等，尝试扭转螺旋式下滑的楼市景气。

在一揽子政策的发力下，一二线城市的楼市近两个月已初见回暖迹象，但三四线城市的复苏情况仍相当低迷。

中指研究院报告显示，今年前11个月，一线城市楼市销售面积同比下降14%，10至11月同比增长40%。相比之下，三四线城市楼市销售面积前11个月同比下降25%，10至11月的同比增幅仅为9%。

据《每日经济新闻》报道，截至目前明确表态要取消公摊制的，大多也是三四线城市。由此看来，取消公摊制已被不少城市当作拯救楼市的万能丹。

然而，在讨论这颗万能丹能不能奏效前，还得先回答民众心中的好几个疑虑，如那些已在公摊制下买了房的购房者，能不能拿回钱？存量房又怎么算？公摊制取消后，公共空间维护的成本由谁来承担？开发商还会好好建设公共空间吗？

有自媒体评论指出，要全面取消公摊，需要考虑房贷利率、全国房价格局、房价收入比、房改等因素，还有以往所有以建筑面积作为标准和计量的规则、参数都需要体系化。

这是一项系统性的工程，考量到巨大的社会运作成本，全面取消公摊制或许在短期内不会发生。

说到底，“取消公摊”更像是各地方政府为了安抚、提振购房者购房意愿所开展的一次宣导活动。中国民众有没有听进去，恐怕还取决于民众“所购即所得”的期待能不能获得满足。毕竟买房要花上一生积蓄，任何人最关心的，还是付出与获得的平衡感。