深圳最严调控来临 中国房价走向何方？

徐瑾：深圳楼市遭遇最严调控，对其他城市影响如何？房地产不仅仅是投资品，更是中国家庭最重要的金融资产。

2020是个魔幻之年。一夜醒来，世界都不太一样了。有的人，失去了购房资格，有的人，则失去了解套的资格。

7月15日，深圳出台调控楼市的措施。这一措施，被看做深圳历史上最严楼市调控政策。这对全国楼市有何影响？

深圳房价的三重红利

在北上广深这四个传统一线城市当中，深圳房价这些年一路上涨，分外抢眼。今年以来，甚至一些海外朋友，都在咨询深圳房价，有投资打算。

在回答为何调控之前，不妨退后一步，梳理一下深圳楼市为何上涨的大背景。

深圳房价上涨，基于三大红利。首要原因还是在于人口。第一财经结合第六次人口普查数据发现，2010到2019年，有12个城市的常住人口增量超过100万人，其中深圳高居榜首，2019年常住人口较2010年增加了301万人，而上海则仅仅增长120多万，北京广州则没有入围。

有人就意味着就业，也意味着刚需，深圳的房价再贵，年轻人还是一波波过去。从政策来看，在一线城市中，深圳落户政策最为宽松，本科甚至专科就可以相对轻松落户，2016之后甚至还有补贴。

其次，深圳的地理位置，也构成第二重红利。2019，国务院正式引出《粤港澳大湾区发展规划纲要》。众所周知，大湾区包括香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门。

在全国自贸区林立的情况下，沿海省份基本都有了自贸区。这种情况下，大湾区的风头虽然不是一枝独秀，但始终有着链接港澳的独特优势，其中深圳的桥梁地位无可替代。也正因此，大湾区红利，首推深圳。随着香港纷争，香港的金融中心地位相对下降。深圳和香港，这些年一直是既合作又有竞争的微妙关系；深圳，也被认为是大陆替代香港的一枚棋子。短期来看，香港竞争力下滑，对于深圳不无好处。

最后，深圳的房价上涨，也受益于宽松的政策环境。疫情之下，经济下行，各类刺激政策出台，货币政策可以说极为放松。从央行货币数据来看，6月广义货币(M2)余额213.49万亿元，同比增长11.1%，上半年净投放现金2270亿元；而2020年上半年社会融资规模增量累计为20.83万亿元，同比多增6.22万亿元。

在实体经济乏力的情况，企业投资有心无力，宽松的信贷往往不会全部转化到实体经济。超发的货币，又能去哪里呢？很自然，房地产和股市成为新的“蓄水池”。

在这三重影响之下，深圳楼市热度可想而知。这三大概念，虽然前两点有深圳特点，但根据不同情况，投射在全国，也可以管窥局势。

深圳的信号意义

“上海的房价，真是太便宜了”。深圳调控政策之前，我见到一位深圳的朋友，这样告诉我，他刚刚在上海和深圳入手一套住房。深圳那套，入手之后就有人希望加价7位数买入。

这不完全是矫情，对比数据，也是如此。最近几年，深圳房价的上涨幅度明显高于其他一线城市。按照中远地产数据，如果以2017年3月为基准，深圳房价上涨了大概接近3成，广东房价上涨大概两成，对比之下，北京上海房价都有下跌，北京下跌最多，超过一成，上海下跌幅度稍小。