戴庆成：香港楼市“撤辣”效应不再？

香港打工仔平日工作时数长，在公司的时间比在家还要多，只有周末和假日才稍微闲暇一些，所以地产商常选在星期六或星期天售卖一手住宅楼盘。在刚过去的周六（5月11日），香港最大地产发展商新鸿基地产集团就倾巢而出，销售旗下一个大型新楼盘逾200个住宅单位。

该楼盘位于铁路元朗站的上盖（指在地铁的地面出入口附近范围内的建筑物），地理位置便利，一推出立即吸引了买家注意。据港媒形容，售楼处所在的九龙站环球贸易广场，当天人山人海，排队人龙围绕几层商场，由最顶一层排到下面两层的天际100售票处，再延伸至户外停车场，场面相当夸张。该批单位在不到六小时内沽清，反应非常踊跃。

以上只是近来香港楼市炽热的个别例子。过去两年香港楼价下跌逾两成，对经济的负面影响越来越大。财政司长陈茂波今年2月28日宣布全面“撤辣”，取消2010年以来推出的各项辣招印花税，香港市民纷纷入市买楼。

地产中介公司“香港置业”4月底用问卷调查了近300名客户，发现近六成受访者在“撤辣”后置业意愿增加，反映“撤辣”增加了买家入市的动力。

官方和市场的数据也显示，3月份香港一手住宅市场的成交量按月激升逾14倍至4200起，写下1998年后的单月新高；二手住宅市场同样飙升，十大二手住宅屋苑3月成交数量按月大升约2.6倍至359起。成交量上涨的同时，楼价也拾级而上。根据香港差估署数字显示，全港3月楼价指数按月上升1.06%，结束了十连跌。

对香港物业市场持乐观态度的人士普遍相信，楼市全面“撤辣”，加上整体经济开始复苏，以及近来股市气氛转好，恒生指数重上1万9000点，有望令楼价进一步回升。

此外，根据港府最新公布的数字，截至今年4月底，各项人才计划已录得约29万宗申请，当中近18万宗获批，多达逾12万人已经抵港。大批人才涌入，也为香港楼市提供巨大的刚性需求。

另一方面，不少人开始对香港楼市能否延续强势抱持疑问，其中一个原因是利率是左右楼价走势的最关键因素。美国联储局成员近来连番暗示，美国息口或在本年度继续维持或会轻微下调。一旦美元持续高息，与美元挂勾的港元必然会跟从，导致置业成本继续高企，阻碍市民入市的意愿。

事实上，近年港人供楼利息开支已经大幅飙升。有朋友几年前为了买房向银行借贷300万港元，据他说，以前利率低，每个月只需要供款一万港元（1733新元）。但过去一年利息不断上升，一个月要供1万3000港元，足足增加了三成，苦不堪言。对有意买房的港人来说，利息高所带来的财务风险和压力远比楼价高大，促使他们不敢轻易入市。

楼市买家不外乎自住和投资两类人。对投资者来说，目前香港物业也缺乏投资价值。现在部份银行定期利息有4%左右，而楼市租金回报率只有2%至3%。楼市投资价值偏低，部分人宁愿把资金放在银行做定期存款。

换言之，目前物业市场除了主要靠自住者承接，剩下就只有中国大陆新移民和大陆居民。事实上，港府“撤辣”后，大陆客不用支付高昂的辣招税，过去两个月已有大批人赴港买楼。不过值得关注的是，近来市场上出现了一些不利香港楼市“新宠儿”的因素。

上星期，香港大型银行开始收紧大陆客抵押贷款的申请，通知前线地产代理，暂停接受没有香港身份证的买楼人士的抵押申请，业界普遍相信其他银行也会跟从。消息传出后，立即震撼整个物业市场。

此因“撤辣”两个月以来，有大量大陆客来港扫货。根据经络按揭公司的统计数据显示，3月27日该公司接获大陆客按揭宗数急升，申请个案占整体数字的24%，是超过一年占比最高。银行突然暂停向大陆客承造抵押，意味他们日后可能要一次过付清才能入市，无疑对香港楼市构成相当大的冲击。

更甚的是，近年大陆楼市持续下行，日前多个核心二线城市先后宣布全面取消住房限购政策，购买住宅不再审核置业资格，某程度上也削弱了香港“辣招”的影响力。

总括而言，港府“撤辣”至今，市场在3月一轮升势后已逐渐消耗大批购买力，近来二手住宅市场的成交已渐见放缓。反映香港二手住宅市场价格走势的中原城市领先指数，在“撤辣”后的过去八星期出现五升三跌，期内只微升了2.29%，反映了楼市“撤辣效应”开始减退。

香港楼价短期内恐怕仍会反复争持，未来走势如何尚有待观察。对港人来说，买楼置业是终身大事，随着楼市风险增加，一定要审慎作出决定，切勿草率行事。