香港地产商负债问题开始浮现

继中国大陆房地产企业出现债务危机后，香港房地产行业近来也浮现负债问题。多家地产商纷纷大减价推售一手住宅单位，以及变卖手上的物业资产救急。

香港经济在疫情结束后一年表现仍疲弱，办公楼租务市场和零售市道惨淡。其中，由地产商长实集团持有的尖沙咀1881 Heritage，曾是中国大陆游客的购物天堂，吸引不少高端消费者。但受到零售巿道疲弱拖累，购物中心内30多个商舖目前仅剩三间仍在营业。

同样情况也出现在附近的广东道和铜锣湾罗素街等地标商业区。彭博社引述地产代理指出，广东道上一个原本由OMEGA租用的舖位，月租曾高达750万港元（126万新元），如今已大幅降价80%租给一家银行；罗素街的一个原Burberry租用的舖位，租金也从2019年的880万港元大跌89%，改租给一间以变形金刚为主题的餐厅，反映在巿场萎缩的趋势下，商户面对的租金压力。

网媒“香港01”今年3月报道，香港四大地产商的业绩显示，其中两家的负债比率有上升趋势。截至2023年底，新世界发展负债比率升至49.9%，较去年中升2.2个百分点，比率为四大地产商中最高； 新鸿基地产也上升3个百分点至21.2%。负债比率最低为长实集团，仅为3%；恒基地产过去半个财政年度负债比率则下跌1.4个百分点至22.6%。

经济前景不明朗，加上楼价持续下跌，银行利率高企，越来越多香港地产商面临日益沉重的债务危机。新世界发展上周就发出盈利警告，指全年亏损190亿至200亿港元，为逾30年来最大额亏损。

香港多家地产商为了改善公司负债，除了大减派息节流，近来也争相“大劈价”推售手上新盘，以换取资金快速回笼。嘉华牵头伙拍会德丰地产及中国海外合作发展的“启德海湾”，周一（9月2日）便宣布更新价单，增加多个付款方法，并调高基本折扣至25%。其中50个单位更提供额外折扣优惠，最高折扣增至38.5%，变相减价发售。

被问及这次减价是否亏卖，嘉华国际营销及市场策划总监（香港地产）温伟明表示，这次新推出付款计划及优惠，希望能“不计成本，炸起市场”，将套现回笼的资金再另觅投资渠道。

其他地产商则变卖旗下的物业资产救急。市场消息称，富豪产业信托及富豪酒店拟放售旗下iclub （富荟酒店）六栋市区酒店，合共1411间酒店房间，市场估值约100亿港元。

此前，也有媒体指新世界旗下的尖沙咀K11人文购物艺术馆（K11 ART MALL）获华润隆地洽购，出价90亿港元。另外，有传丽新发展公司拟放售全资持有的海洋公园万豪酒店，叫价或高达50亿港元。

随着美国有望在9月降息，香港业界有声音认为房地企业的前景不宜太悲观。汇丰环球近日公布的研究报告认为，后续还有其他利好因素待股价反映，相信地产股升势未完。报告指出，强日元或降低港人及大陆居民赴日旅游的意愿，促使他们留港消费；人民币强势也可能抑制港人北上消费，从而惠及市区商场，加上借贷成本下降，皆有利地产股。

不过，香港资深投资人邵志尧接受《联合早报》访问时认为，就算美国降息，香港也必会即时跟从降息。而且，目前香港楼市的有利因素之一是租金回报率尚高，可以吸引一些投资客入市。但随着香港经济持续恶化，近来多个行业已出现减薪甚至裁员，“打工仔的收入一旦下跌，住宅租金回报率也会跟随下降，并且影响楼价继续下跌，地产商难有发展。”

邵志尧指出，香港部分地产商早年积极扩充业务，向银行过度借贷。目前银行利率高企，而住宅单位销售不理想，令一些中小型地产商面临的债务压力巨大。近来有大陆背景的企业开始接盘香港地产商出售的物业，反映未来大陆企业将慢慢占据香港地产市场。