中国房地产2025年初露曙光
图 路透/Nicoco Chan
“凡是过往，皆为序章”，随着中央转变观念，明确提出“稳住楼市”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”等以支持经济，历经三年调整的中国房地产市场，明年将在政策加码助力下，迎接一丝曙光。
分析人士指出，“止跌回稳”的目标下明年政策有望加力并带动预期修复，2025年高线城市的房价和销售额或将率先企稳。然而，房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段，“严控增量”的政策思路下开发投资近几年不太可能增长，三四线城市的楼市恢复也需要更多时间。
“从过去几年发展看，2025年房地产市场降幅将进一步收窄，2026年回稳的可能性较大，”中国首席经济学家论坛研究院院长、前央行官员盛松成称。
他进一步指出，从全国看，房价和销售额在2026年左右回稳，开发投资则预计晚半年至一年。不过三四线小城市的房价和销售额五年内很难稳定下来。
在盛松成看来，自2021年7月开始并持续至今的本轮调整，是中国房地产发展进入新的发展阶段的重要过渡，未来行业的发展要求和发展规律将完全不同于过去20年。
“一线城市房地产价格止跌，我们预计2025年高线城市将率先企稳，托底全国楼市。”评级公司--标普信评在最新报告中称，后续市场能否维持当前热度，将取决于城中村改造、商品房收储等政策的落地时间和效果。
该机构认为，低线城市仍将是全国楼市企稳的主要制约因素，三线及以下城市的房屋销售金额占到全国商品房销售金额的50%左右。区域需求不足、高线城市购买力虹吸以及收储落地进度较慢等挑战仍是低线城市房地产市场面临的主要挑战。
1-11月，全国新建商品房销售面积和销售额累计同比降幅分别收窄至14.3%、19.2%。据路透根据统计局测算，11月全国商品房销售面积和销售额分别同比上涨了3.2%和1%。单月增速分别自2023年4月和2023年6月以来首次转正。从价格上看，高线城市二手房已经开始出现企稳信号。
过去两年中国政府出台了各类支持性购房政策，但“挤牙膏”似的政策不足以支持其回稳，直到9月末政治局会议提出“止跌回稳”，政策开始出现明显的“转折点”。
12月政治局会议和中央经济工作会议均强调“稳住楼市”，经济会议提出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
随后召开的中国全国住房城乡建设工作会议还明确，大力实施城市更新，并鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅；大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管；支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。
鉴于诸多结构性挑战，高盛的经济学家认为中国房地产行业没有快速解决之道，并预计地产低迷将在未来几年持续拖累中国经济增长。该机构预测，到2025年，房地产行业可能会对中国GDP（国内生产总值）增长造成2个百分点的拖累（2024年为2.1个百分点的拖累）；从2026年开始，增长拖累会减小，但负面影响可能持续到2030年。
凯投宏观（Capital Economics）则在年度展望报告中指出，地方政府很快可以发行债券来回购未售出的房屋，这将有助于推动销售温和回升，但相比之下，房价尚未触底且可能暂时不会触底。房地产开发投资在可见的未来不太可能增长。
**政策将继续加码**
高盛的高级中国经济学家Lisheng Wang称，预计会有更多的房地产宽松政策，包括进一步的房贷利率下调以及为地方政府购买住房库存提供更多资金。其并预计2025年将下调政策利率40个基点（BP），这将是自2015年以来最大的单年降息幅度。
目前，央行公布2024 年三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%，为有统计以来的最低。但公积金贷款利率尚未随着LPR（贷款市场报价利率）下降，这也使得公积金利率和商贷利率之间的差异达到了历史上最小的幅度。
中信证券的陈聪、张全国指出，需求侧角度，未来增量政策或将主要体现在按揭贷款利率进一步调降、公积金贷款定价进一步下行、个税贷款利息抵扣额度进一步提升等方向。供给侧角度，或将体现在专项债收购存量闲置土地加速推进、城中村改造货币化安置进一步加力提速等方向。
房地产研究机构--中指院表示，对明年政策期待，在促进需求方面，一是，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；二是，一线城市限制性政策有望继续优化，取消郊区或大户型限购政策存在预期；三是，加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动需求释放。
优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进，一是，专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，加速推动土地“去库存”；二是，完善保障性住房再贷款收储政策，促进存量商品房去化；三是，多措并举盘活商办用房等。
地产业在巅峰期曾占到中国年经济总量的四分之一，而过剩的存量住房给地产业带来了沉重的压力。据高盛研究人员此前估计，如果开发商完成目前的所有在建项目，存量住房价值将达到93万亿元（13万亿美元）。这相当于2023年中国商品房销售额的八倍。
从目前看，中国“收储”进展偏慢。据中指院监测，今年以来已有超50城发布收购存量房作为保障性住房的公告。但央行数据显示，截至9月末，用于收购存量商品房的3000亿元保障性住房再贷款余额162亿元，较6月末仅增加41亿元。