经济复苏缓慢 北京办公楼空置率居高不下

北京一家建筑科技公司今年8月加入了中关村办公楼退租潮，从互联网大厂云集的知春路，搬迁到五环外的翠湖科技园。

公司创办人李新河告诉《联合早报》，搬迁后，公司的办公面积扩大了近100平方米，房租按每平方米每天3元（人民币，下同，约0.6新元）计算，办公租赁成本降低了一半。

中国松绑疫情管控后，北京写字楼的空置率不降反升。据国际房地产服务商第一太平戴维斯的数据，今年第二季度，北京全市办公楼空置率为18.3%，创下近13年来新高。

尤其在互联网巨头聚集的北京中关村，甲级写字楼空置率在今年二季度由2020年底的2%飙升至18.1%。

李新河说，公司从中关村黄金地段搬至五环外，并非业务收缩，而是用较低价格租用更大的空间，有利于公司发展。

他说：“房租、交通、商务成本都节省不少……五环外宴请、停车费用低很多，而且不堵车，时间成本也节省了。”

在经济冷风下，企业普遍更加重视办公成本管控。商业地产服务商世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天接受《联合早报》采访时说，中关村写字楼空置率较高，一方面是受字节跳动等互联网头部企业搬迁到自持物业的影响；另外，一些成长型企业搬到五环外、租金较低的科技园区，还有一些企业在信息技术迭代中被淘汰，退出写字楼租赁市场。

据中国媒体报道，字节跳动2022年搬入自持物业中坤广场后，退租超10万平方米的中关村办公楼；视频网站爱奇艺搬出鸿城拓展大厦后，中关村核心地段也多出逾3万平方米的办公空间；此外，京东、腾讯等互联网公司也将一些部门搬离中关村。

作为北京写字楼市场的主要租户，互联网科技企业退租，抬升了整体办公楼的空置率，拉低办公楼的平均租金。

据中国不动产数字服务平台克而瑞资管监测，今年二季度，北京甲级写字楼平均租金由2020年一季度的每天每平方米12.15元下降至10.32元。

除了互联网公司汇聚的中关村，北京望京、国贸以及长安街等核心区域的写字楼也都面临租赁困境。

一名在写字楼行业从业七年的张姓租赁中介说，今年他带看的北京写字楼租户很多是“二环的搬到三环，城里的搬到城外”。

据他回忆，五年前，北京写字楼市场完全是另外一幅光景：租户看完房后，基本上只要满意就立即签约，很少会谈价格，更不会比来比去。

他说：“业主更不愁租不出去，我们带客户看房，只有等到了楼下，才敢给业主打电话。现在反过来了，业主一听到我们带优质客户过去，早就把咖啡、点心准备好了。”

过去“躺赢”的北京写字楼业主开始转变策略，进行自救。不少新开盘的写字楼为在激烈竞争中胜出，有的直接自降身价，有的则通过提供各种免费共享空间变相降低租金。

北京最高的大楼中国尊（即中信大厦），也是北京租金最高的办公楼，最近被迫下调租金。据《华夏时报》报道，中国尊目前可租的办公空间已由2020年的每平方米月租620元降至600元，而且仍有下调空间。

据本报记者观察，紧邻中国尊、2021年新建的甲级写字楼众秀大厦租赁部营销人员在推销楼宇卖点时，总会处处对标中国尊，声称除“租金远低于中国尊”外，还提供免费定制装修，以及茶水间、会客室、健身房等共享空间。

租户预算降低 更青睐新兴商务区

北京核心区写字楼使出浑身解数降价求租，而租户因为预算降低，更青睐租金更便宜的新兴商务区。

位于北京丰台区、地处西南二三环之间的丽泽商务区，由于租金低，楼龄新，再加上交通等基础设施逐渐完善，最近两年办公楼租金出现逆势上扬。

据克而瑞数据,今年第二季度，丽泽商务区甲级写字楼空置率同比下降8.2个百分点至34.3%，租金涨至每天每平方米6.4元。

孙祖天说，丽泽、通州等新兴区域的写字楼入市，一方面抬升了全市的写字楼空置率，也成为带动今年北京写字楼市场的主力。

在他看来，今年下半年北京写字楼将继续承压。他说：“经济还在复苏过程中， 很多租户希望有更好的办公环境，但对成本还比较敏感，再加上今年的供应量比较大，租金还没有到可以上涨的时候。”

不过，孙祖天并不认为北京办公楼空置的情况会持续很久。展望未来两三年北京甲级写字楼市场，他乐观认为，“空置率会出现明显回落”。

他说：“北京相对于其它一线城市，未来两三年，城市中心区域的供应还是会受到限制，随着需求在明年逐步恢复，会达到一个健康的市场水平。”